Mehrkosten in der Sanierung zum Passivhaus

Lohnt sich die Sanierung zum Top-Effizienzhaus überhaupt?

Die Befürchtung, die Mehrkosten einer aufwändigen Modernisierung könnten die Einsparungen am Energieverbrauch wieder zunichte machen, ist weit verbreitet. Als Energieberater muss man zu dieser Fragestellung täglich Aussagen, nicht nur im Zusammenhang mit der Modernisierung zum Passivhaus, machen. Schon bei einer „ganz normalen“ Sanierung eines Bestandshauses wird die Frage gestellt und ist zulässig und notwendig.

Mehrinvestition für Passivhaus-Neubauten, Quelle: Passivhaus-Institut, 2001

Für Neubauten werden die Mehrkosten mit 2-17 % angegeben (siehe Grafik). Für Modernisierungen gibt es derzeit noch wenig Aussagen. Anhand eines typischen Mehrfamilienhauses im Ruhrgebiet wird hier untersucht, welche Mehrkosten zu erwarten sind und wie sich die Gesamtkosten aus Finanzkosten und Betriebskosten verhalten.

Beispiel

Es handelt sich um ein reales Projekt für welches das Ingenieurbüro Matthaei in 2010 eine Energieberatung durchführte. Letzlich nicht umgesetzt wurde die anspruchsvollere Planung für eine Passivhaus-Modernisierung, weil der Eigentümer die Kosten in einem schlechten Wohngebiet nicht auf die Mieter hätte umlegen können.
Mietshaus mit 11 Wohneinheiten: Sanierung zum Passivhaus möglich?
Das Haus, Baujahr 1955, weist 11 Wohnungen mit 537 m² Wohnfläche auf. Keine Balkone, Dachboden teilweise ausgebaut, voll unterkellert. Der Bau ist heruntergekommen und hat einen Endenergiebedarf von 292 kWh/m²a (nach EnEV bezogen auf die Nutzfläche AN = 645 m²). Der Verbrauch ist deutlich geringer, was in Verbindung mit Schimmelbefall in mehreren Wohnungen auf nicht ausreichendes Heizen und Lüften deutet. Die Energiekosten (inkl. Warmwasser) im derzeitigen Zustand belaufen sich auf 13.335 Euro im Jahr.

Konventionelle Modernisierung

Für eine konventionelle Modernisierung werden insgesamt etwa 327.000 Euro veranschlagt. Darin enthalten sind ca. 90.000 Euro für Erhaltungs- und Verschönerungsmaßnahmen. Es bleibt bei elektrischen Durchlauferhitzern.

Das so umgebaute Haus hätte einen auf die Umfassungsfläche bezogenen spezifischen Transmissionswärmeverlust von H‘T = 0,451 W/m²K. Das Referenzgebäude nach EnEV 2009 erlaubt H‘T = 0,382 W/m²K. (Der Zuschlag von 40 % für Bestandsgebäude wird ausgenutzt.)

Der Primärenergiebedarf sinkt auf QP = 83,71 kWh/m²a und bleibt noch oberhalb des Grenzwerts für ein Effizienzhaus 115. Dadurch werden die jährlichen Heizkosten auf 3.479 Euro gesenkt, das sind 26 % des Ist-Wertes.

Tabelle 1: Kosten der konventionellen Sanierung

Bauteil Maßnahme U-Wert Kosten
Energet.
Modernisierung
sonstige
Kellerdeckedämmen, 60 mm / WLG 0350,3765.200
Kellerwände3.900
Außenwändedämmen, 140 mm / WLG 0350,21874.400
interne Wändedämmen, 100 mm / WLG 0400,3153.900
Fenstertauschen, Standardfenster1,1037.000
Ob. Geschossdeckedämmen, 140 mm / WLG 0400,2397.200
DachflächenZwischensparrendämmung 140 mm / WLG 035
+ Aufsparrendämmung 60 mm / WLG 038
0,16627.500
neu eindecken20.000
HeizungGas-Brennwertkessel einbauen, hydraul. Abgleich durchführen16.500
Solaranlage, 40 m²34.300
Lüftungsanlage, nur Abluft14.000
Wohnungstürenerneuern9.800
TreppenhausMalerarbeiten3.400
Elektrikerneuern39.500
Sonstiges5.000
Planung und Bauleitung18.0008.000
SUMMEN238.00089.600

Diese Art der Modernisierung ist üblich, obwohl sie noch nicht einmal Neubauniveau erreicht. Sie findet vor Allem dann Anwendung, wenn kein Energieberater einbezogen wird und der Architekt nach dem Bauteilverfahren vorgeht. Jedes Bauteil wird so eingestellt, dass es gerade die Anforderungen der EnEV erfüllt, eine wirtschaftliche und den Wohnkomfort betreffende Optimierung im Sinne des Bauherrn erfolgt nicht.

Passivhaus-Modernisierung

Liegt jedoch der Anspruch des Gebäudeeigners höher und gibt er von vornherein den Auftrag, ein Passivhaus zu planen, dann verändern sich einige Ausführungen deutlich. Ziel ist es gemäß Passivhaus-Institut, einen auf die Energiebezugsfläche bezogenen Heizwärmebedarf unter 25 kWh/m²a zu erreichen. Anzustreben sind 15 kWh/m²a, womit dann tatsächlich die Heizanlage obsolet würde, und das Haus rein über den hygienisch erforderlichen Luftwechsel beheizt werden könnte.

Es gibt gute Gründe, die Latte für Bestandsgebäude niedriger zu hängen. Selbst bei sehr guter Planung und sorgfältiger Ausführung sind oft nicht alle Wärmebrücken zu beseitigen. Es bestehen bereits Wände, mit denen neu aufzubringende Dämmschichten um den Platz konkurrieren. Fußwege und Nachbargrundstücke müssen frei bleiben. Kellerhöhen können nicht beliebig durch Dämmung verringert werden. Im vorliegenden Beispiel wurden hier Freiheitsgrade vorausgesetzt, die in der Realität nicht immer zu finden sind.

Tabelle 2 weist die Ausführung und zu erwartende Kosten für die Passivhaus-Sanierung aus:

Bauteil Maßnahme U-Wert Kosten
Energet.
Modernisierung
sonstige
Kellerdeckedämmen, 160 mm / WLG 0280,1509.800
Kellerwände3.900
Außenwändedämmen, 220 mm / WLG 0350,134107.000
interne Wändedämmen, 140 mm / WLG 0400,2405.700
Fenstertauschen, Passivhaus-Fenster0,8044.000
Ob. Geschossdeckedämmen, 180 mm / WLG 0350,17210.400
DachflächenZwischensparrendämmung 140 mm / WLG 035
+ Aufsparrendämmung 120 mm / WLG 038
0,13333.000
neu eindecken20.000
Wärmebrückengesondert bearbeiten4.000
Heizungkleineren Gas-Brennwertkessel einbauen, hydraul. Abgleich durchführen10.500
Solaranlage, 30 m²30.300
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (wohnungsweise)42.000
Wohnungstürenerneuern9.800
TreppenhausMalerarbeiten3.400
Elektrikerneuern39.500
Sonstiges5.000
Planung und Bauleitung26.0008.000
SUMMEN322.70089.600

Die Mehrkosten belaufen sich auf 84.700 Euro. Hervorzuheben sind die zusätzlichen Kosten bei der Beseitigung von Wärmebrücken und in der Planung und Leitung. Es sind hier keinerlei Förderungen berücksichtigt worden!

Es ergibt sich (gerechnet nach DIN 4108-6/DIN 4701-10) ein auf die Umfassungsfläche bezogener spezifischer Transmissionswärmeverlust von H‘T = 0,231 W/m²K. Der Primärenergiebedarf sinkt auf QP = 34,38 kWh/m²a.

Der spezifische Heizwärmebedarf (berechnet in Anlehnung an die Regeln des Passivhaus-Instituts) liegt bei ca. 19,7 kWh/m²a, also gut unter der „magischen Grenze“ von 25 kWh/m²a.

Dadurch werden die jährlichen Heizkosten auf 1.510 Euro gesenkt.

Vergleich

Eindeutig muss also davon ausgegangen werden, dass auch die Modernisierung zum Passivhaus teurer ist als eine Standard-Sanierung. Die relativen Mehrkosten belaufen sich im Beispiel, bezogen auf die Gesamtkosten der Modernisierung, auf 25,9 %. Die Mehrkosten nur auf die Kosten der energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu beziehen wäre möglich aber missweisend. Eine Renovierung ohne energetische Modernisierung würde der EnEV zuwider sein. Eine energetische Modernisierung ohne das Haus insgesamt wieder auf Vordermann zu bringen wäre ebenso unsinnig. Im Grunde müsste man auch einen Restwert des Hauses in Anschlag bringen, wodurch sich die relativen Mehrkosten denjenigen beim Neubau annähern würden.

Für einen realistischen Vergleich der Alternative werden die Mehrkosten und die damit erreichte zusätzliche Einsparung verglichen. Es werden folgende, konservative Annahmen getroffen: Das erforderliche Kapital wird aufgenommen zu einem Zinssatz von 4 % bei einer Laufzeit von 20 Jahren, einer Inflationsrsrate von 2 % und einer jährlichen Energiepreisteuerung von 6,5 % . Es ergibt sich folgende Marginalbetrachtung (Klicken Sie auf die Grafiken, um sie zu vergrößern):

Grafik 1: Vergleich der Mehrkosten von Passivhaus-Sanierung zu üblicher Sanierung

Kostenvergleich-Passivhaus-Standardhaus

In den ersten 19 Jahren der Kreditrückzahlung ist das Passivhaus geringfügig teurer als das normal sanierte Haus. Danach fallen nur noch Energiekosten an, die naturgemäß deutlich geringer sind.

Bei einer Betrachtung der insgesamt gezahlten Beträge dauert es ca. 24 Jahre bis die Kosten für das Passivhaus geringer sind als jene für das Standardhaus.

Grafik 2: Vergleich der kumulativen Mehrkosten

kumulierteKosten-Passivhaus-Standard

Fazit:

Untersucht wurden alternativ zwei Konzepte der energetischen Modernisierung eines Mehrfamilienhauses. Verglichen wurden ein Standardvorgehen, mit dem die Forderungen der Energieeinsparverordnung eingehalten werden, und ein Vorgehen, bei dem die Richtlinien des Passivhaus-Instituts eingehalten werden.

Trotz größerer Schwierigkeiten in der Planung und Umsetzung des Passivhauskonzepts in der Modernisierung von Bestandsgebäuden lohnt sich die um ca. 25 % höhere Investition. Je nach möglichem Einsatz von Fördermitteln, günstigen Krediten und stärkerer Energiepreisentwicklung ist die Amortierung der Mehrkosten bereits vor Ablauf der Rückzahlung des Mehrkredits erreicht.

Autor:

Dipl.-Ing. Olof Matthaei
studierte Maschinenbau an der TU Clausthal und Holztechnik an der Universität Luleå, Schweden. Er ist seit 1999 selbständig tätig, seit 2008 als vom BAFA akkreditierter Vor-Ort-Energieberater und als TGA-Planer im Bereich erneuerbare Energie in Wuppertal und Goslar tätig. Seit 2011 ist er als Passivhausplaner zertifiziert.

Das Ingenieurbüro Matthaei ist als Planungsbüro rund um die Analyse, Planung und Umsetzung von energetischen Modernisierungen breit aufgestellt und mit anderen Architekten- und Ingenieuren bestens vernetzt. Größtes Anliegen ist die Entwicklung von Bestandsbauten zu Energiesparhäusern, um die fortschreitende Flächenversiegelung durch neue Gebäude zu bremsen. Slogan: In 3 Schritten zum Energiesparhaus.

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